Finanzierungsdossier · DCF-Bewertung

Wasserschlosspark Untersiggenthal

Vier Phasen mit Villette I, Concierge ACE und Spitex, Campus und Villette II. Das Dossier zeigt Bewertung, Kapitalbedarf und Kapitaldienst für zwei Strategien: Bestand (alle Phasen gehalten) und Mix (Villette I und II als Stockwerkeigentum verkauft).

Autoren Patrick Hüppi · Timothy Traub · Marlon LehnerUrbanstreet Development AGvertraulich · indikativ

Anlagekosten inkl. Land

163.8Mio CHF

Land 46.1 Mio als Sacheinlage

Baukredit Peak (Bestand)

107.3Mio CHF

65.5 % der Anlagekosten · Mix 58.9 Mio

Ertragswert stabilisiert

162.3Mio CHF

Nettoertrag 6.37 Mio p.a.

DSCR min. 2033–2040

1.83x

Covenant 1.25x eingehalten

Die Erträge tragen den Kapitaldienst im Bestand mit mindestens 1.83x. Offen ist die Konsolidierung: Bei 60 % Belehnung des Ertragswerts fehlen 2032 rund 9.9 Mio CHF. Der Projekt-IRR von 3.74 % liegt unter dem Diskontsatz von 5.97 %; der eingebrachte Landwert von 46.1 Mio wird im Bestand nicht voll verdient. Im Mix entschulden die Verkäufe das Areal bis 2031, das Risiko verlagert sich auf die Verkaufspreise.

Szenarien im Vergleich

Kennzahl	Bestand	Mix
Anlagekosten total (inkl. Land) Mio CHF	163.8	163.8
Bar-Eigenkapital Mio CHF	11.2	11.2
Peak-Kredit Mio CHF	107.3	58.9
Peak-Kredit in % Anlagekosten	65.5 %	36.0 %
Kreditsaldo Ende 2032 (Konsolidierung) Mio CHF	107.3	1.7
Ertragswert gehaltener Phasen 2033 Mio CHF	162.3	72.9
LTV 2033	65.4 %	2.2 %
Refinanzierungslücke 2032 Mio CHF	9.9	0.0
DSCR min. 2033–2040	1.83x	> 20x
ICR 2033	2.64x	> 20x
Verkaufserlöse netto Mio CHF	0.0	106.3
Projekt-NPV @ Diskontsatz Mio CHF	−28.5	−5.9
Projekt-IRR (unlevered)	3.74 %	5.17 %
Eigenkapital-IRR (levered)	5.27 %	5.50 %
Eigenkapital-Multiple	1.87x	1.93x

Bestand

Zinsrisiko, stabiler Cashflow

Kapitaldienst gut gedeckt, ICR 2.64x. Die Konsolidierung 2032 braucht zusätzliches Eigenkapital, eine Übergangsamortisation oder einen Teilverkauf.

Mix

Verkaufsrisiko, rasche Entschuldung

Peak-Kredit 58.9 Mio, Saldo 2032 1.65 Mio. Hängt an den Verkaufspreisen und an der Zonenänderung Villette II; −30 % Erlös erhöht den Saldo 2032 auf 33.5 Mio.

Unterlagen

Finanzierungsdossier PDF Präsentation PPTX DCF-Berechnung Excel

Projekt und Standort

Ein ganzes Areal neben 1'200 Arbeitsplätzen von ABB und Hitachi

Steigstrasse 20, 5417 Untersiggenthal AG. Grundeigentümerin ist die Aarvia Immobilien AG. Geplant ist die komplette Überbauung in vier Phasen: Wohnen im oberen Segment, Residenzen und Studios, Gewerbe, Büro, Wotel, ein abgesenkter, doppelt hoher Eventsaal und eine öffentliche Tiefgarage.

Nachbarschaft ABB und Hitachi Energy, öV nach Baden 17 Minuten, Zürich 48 Minuten. Fahrländer Partner (Q3 2026): Leerstand Gemeinde 0.84 %, Makro-Rating Wohnen 3.51 (prospektiv 4.09). Kritisch ist die Absorption: die Zusatznachfrage liegt bei rund 19 Mietwohnungen pro Jahr.

Kennwerte Areal

Hauptnutzfläche: 22'228 m²
Geschossfläche oi + ui: 46'416 m²
Gebäudevolumen oi + ui: 172'873 m³
Parkplätze oberirdisch / UG: 341 (57 / 284)
Einheiten Wohnen, Residenzen, Wotel: 178
Einheiten Gewerbe / Büro: 62
Anlagekosten inkl. Land: 163.8 Mio

Vier Phasen

Phase	HNF m²	Einh. W / G	PP	EK Mio	Planung Mio	Ertragswert Mio	Baueingabe	Baustart	Bezug
Phase AVillette I inkl. TG Villette	3'614	24 / 0	61	19.5	3.5	29.7	22.07.2026 (eingereicht)	Q1 2028	Q1 2029
Phase BConcierge ACE + Spitex Umbau inkl. öffentliche TG	4'922	48 / 2	115	23.8	2.5	35.8	Q2 2027	Q2 2028	Q4 2029
Phase DCampus Small + Campus Medium	6'443	58 / 60	85	27.3	2.0	37.1	Q2 2027	Q2 2028	Q1 2030
Phase CVillette II	7'249	48 / 0	80	38.6	0.5	59.7	Q1 2029 (nach Bewilligung Zonenänderung)	offen	Q4 2031 (Reserve 2032/33)
Total	22'228	178 / 62	341	109.2	8.5	162.3

Planungsbudget CHF 10 Mio = Phasen 8.5 Mio + arealweite Nebenkosten 1.5 Mio. Villette II setzt eine Zonenänderung voraus (ab Q1 2027, rund zwei Jahre).

Bauablauf 2026–2033

Z Zonenänderung · E Baueingabe · S Baustart · B Bezug · gelb: Budgetzeitraum Planung Q4 2026 – Q3 2028 · Baustart Phase C angenommen

Erträge und Bewertung

Ertragswert 162.3 Mio CHF bei 7.87 Mio Sollertrag

Sollertrag nach Nutzung, Mio CHF p.a.

Ertragswert und DCF-Marktwert je Phase, Mio CHF

Ertragswert stabilisiert
DCF-Marktwert inkl. Erstvermietung

Ertragswert nach Nutzung

Nutzung	HNF m²	Sollertrag CHF	Kap.satz	Ertragswert CHF
Wohnen	10'864	3'387'983	3.40 %	84'699'582
Wotel	2'018	1'221'442	5.20 %	16'442'483
Residenz	2'576	986'204	3.80 %	21'540'775
Gewerbe	3'942	682'126	5.60 %	10'597'312
Saal	1'014	580'000	6.60 %	4'833'333
Parking	0	511'246	4.50 %	9'884'094
Büro	1'814	500'116	5.10 %	8'335'268

Ertragswert nach Phase

Phase	Soll CHF	Netto CHF	Ertragswert Mio	DCF Mio	Bruttorendite
Phase A	1'207'226	1'027'755	29.7	28.3	4.06 %
Phase B	2'174'758	1'628'423	35.8	33.9	6.07 %
Phase D	2'450'136	1'913'971	37.0	35.2	6.61 %
Phase C	2'422'677	2'062'501	59.7	56.7	4.06 %

Positionierung der Mieten

Vergleich	Projekt CHF/m²a	FPRE Median	FPRE 3. Quartil	Perzentil
Wohnen · Referenzobjekt 4.5-Zi, 110 m² Wohnfläche	324	272	305	85 %
Wohnen · dieselbe Miete gegen Transaktionsdaten	324	247	259	100 %
Büro · Referenzobjekt 150 m² NF	225	183	234	71 %

Hedonische Referenzwerte Fahrländer Partner, Untersiggenthal Q3 2026. Die Wohnungsmieten liegen im oberen Quartil; das ist die zentrale Annahme für die Bank.

Discounted Cashflow

Projekt-Cashflow 2026–2040 und Terminal Value

Diskontsatz 5.97 % = Nettokap.satz 4.09 % + Wachstum 0.88 % + Projektrisiko 1.00 %

Alle vier Phasen bleiben im Bestand. Die Investitionen von 117.7 Mio fallen 2026–2031 an, ab 2033 fliesst ein stabiler Nettoertrag von 6.37 Mio p.a. Der Terminal Value Ende 2040 beträgt 171.7 Mio.

Projekt-NPV @ 5.97 %

−28.5Mio CHF

Landwert 46.1 Mio eingebracht

Projekt-IRR

3.74%

unlevered, vor Steuern

Eigenkapital-IRR

5.27%

Multiple 1.87x

Landwert bei Diskontsatz

17.6Mio CHF

Land + NPV

Investitionen inkl. Land
Nettoertrag

Projekt-Cashflow ohne Terminal Value in Mio CHF. Werte beim Überfahren.

Jahresrechnung 2026–2040

Mio CHF	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036	2037	2038	2039	2040
Nettoertrag	–	–	–	0.63	2.67	3.76	5.92	6.37	6.84	6.90	6.96	7.02	7.09	7.15	7.21
Investitionen (cash)	−1.26	−6.38	−36.24	−30.38	−23.67	−19.74	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Verkaufserlöse netto	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Projekt-Cashflow inkl. TV	−47.36	−6.38	−36.24	−29.75	−21.00	−15.99	5.92	6.37	6.84	6.90	6.96	7.02	7.09	7.15	178.93
Barwert	−47.36	−6.02	−32.27	−25.00	−16.65	−11.96	4.18	4.25	4.30	4.09	3.90	3.71	3.53	3.36	79.47
Eigenkapital bar	1.26	6.38	3.58	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Kreditziehung	–	–	32.66	30.38	23.67	19.74	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Zinsen	–	–	0.37	1.08	1.70	2.19	2.41	2.41	2.39	2.37	2.34	2.32	2.30	2.27	2.25
Amortisation	–	–	–	–	–	–	–	1.07	1.06	1.05	1.04	1.03	1.02	1.01	1.00
Rückzahlung aus Verkauf	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Kreditsaldo Ende Jahr	–	–	33.03	63.87	87.54	107.28	107.28	106.20	105.14	104.09	103.05	102.02	101.00	99.99	98.99
Ertragswert gehaltene Phasen	–	–	–	29.72	102.61	102.61	162.27	162.27	162.27	162.27	162.27	162.27	162.27	162.27	162.27
LTV	–	–	–	214.9 %	85.3 %	104.5 %	66.1 %	65.4 %	64.8 %	64.1 %	63.5 %	62.9 %	62.2 %	61.6 %	61.0 %
DSCR	–	–	–	0.58x	1.57x	1.71x	2.45x	1.83x	1.98x	2.02x	2.06x	2.10x	2.14x	2.18x	2.22x

Villette I (2029) und Villette II (2031) werden als Stockwerkeigentum verkauft, netto 106.3 Mio. Phasen B und D bleiben im Bestand mit 3.63 Mio Nettoertrag p.a. und einem Ertragswert von 72.9 Mio.

Projekt-NPV @ 5.97 %

−5.9Mio CHF

Landwert 46.1 Mio eingebracht

Projekt-IRR

5.17%

unlevered, vor Steuern

Eigenkapital-IRR

5.50%

Multiple 1.93x

Landwert bei Diskontsatz

40.2Mio CHF

Land + NPV

Investitionen inkl. Land
Nettoertrag
Verkaufserlöse netto

Projekt-Cashflow ohne Terminal Value in Mio CHF. Werte beim Überfahren.

Jahresrechnung 2026–2040

Mio CHF	2026	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034	2035	2036	2037	2038	2039	2040
Nettoertrag	–	–	–	–	1.83	2.71	3.60	3.63	3.66	3.68	3.71	3.74	3.77	3.80	3.83
Investitionen (cash)	−1.26	−6.38	−36.24	−30.38	−23.67	−19.74	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Verkaufserlöse netto	–	–	–	29.25	–	77.00	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Projekt-Cashflow inkl. TV	−47.36	−6.38	−36.24	−1.13	−21.84	59.97	3.60	3.63	3.66	3.68	3.71	3.74	3.77	3.80	80.92
Barwert	−47.36	−6.02	−32.27	−0.95	−17.32	44.88	2.54	2.42	2.30	2.19	2.08	1.98	1.88	1.79	35.94
Eigenkapital bar	1.26	6.38	3.58	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Kreditziehung	–	–	32.66	30.38	23.67	19.74	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Zinsen	–	–	0.37	1.08	1.06	1.55	0.04	0.04	0.04	0.04	0.04	0.04	0.04	0.04	0.03
Amortisation	–	–	–	–	–	–	–	0.02	0.02	0.02	0.02	0.02	0.02	0.02	0.02
Rückzahlung aus Verkauf	–	–	–	29.25	–	77.00	–	–	–	–	–	–	–	–	–
Kreditsaldo Ende Jahr	–	–	33.03	35.25	58.91	1.65	1.65	1.64	1.62	1.61	1.59	1.57	1.56	1.54	1.53
Ertragswert gehaltene Phasen	–	–	–	–	72.89	72.89	72.89	72.89	72.89	72.89	72.89	72.89	72.89	72.89	72.89
LTV	–	–	–	–	80.8 %	2.3 %	2.3 %	2.2 %	2.2 %	2.2 %	2.2 %	2.2 %	2.1 %	2.1 %	2.1 %
DSCR	–	–	–	–	1.73x	1.75x	> 20x	> 20x	> 20x	> 20x	> 20x	> 20x	> 20x	> 20x	> 20x

Finanzierung

Baukredit 106.5 Mio, Konsolidierung ab 2033

Mittelverwendung

164.6 Mio CHF

Land (Sacheinlage) 46.1 Mio · 28.0 %
Baukosten 100.7 Mio · 61.2 %
Planung Phasen A–D 8.5 Mio · 5.2 %
MP + NK + VK + Zins Phase C 7.0 Mio · 4.3 %
Nebenkosten arealweit 1.5 Mio · 0.9 %
Kapitalisierte Bauzinsen 0.8 Mio · 0.5 %

Mittelherkunft · Szenario Bestand

164.6 Mio CHF

Land als Sacheinlage 46.1 Mio · 28.0 %
Bar-Eigenkapital 11.2 Mio · 6.8 %
Baukredit inkl. kap. Zinsen 107.3 Mio · 65.2 %

Kreditlimit 65 % LTC

106.5Mio CHF

Peak 107.3 Mio · +0.82 Mio kap. Zinsen

Hypothek max. 60 % EW

97.4Mio CHF

Lücke 2032 9.9 Mio

LTV 2033

65.4%

Ziel 60 %, sinkt mit Amortisation

ICR 2033

2.64x

DSCR min. 1.83x

Kreditsaldo 2026–2040

Kreditsaldo Bestand
Kreditsaldo Mix
Hypothek max. 60 % Ertragswert (Bestand)

Kapitaldienst Szenario Bestand

Nettoertrag (Label: DSCR)
Zinsen + Amortisation

Ziehungsplan Baukredit · Bestand

2028: 32.7 Mio
2029: 30.4 Mio
2030: 23.7 Mio
2031: 19.7 Mio
Total inkl. kap. Zinsen 0.82 Mio: 107.3 Mio

Finanzierungsanfrage

Baukredit in Tranchen je Phase: 106.5 Mio
Konsolidierung Hypothek ab 2033: 97.4 Mio
Eigenkapital (Land + bar): 57.3 Mio
Bar-EK vor erster Ziehung: 11.2 Mio

Sensitivitäten

Wie robust sind Wert und Kapitaldienst?

Projekt-NPV Bestand · Mio CHF

Δ Diskontsatz / Δ Exit-Kap.satz	+0.00	+0.25	+0.50	+1.00
−1.00 %-Pkt.	−16.9	−21.9	−26.3	−33.9
−0.50 %-Pkt.	−22.9	−27.6	−31.7	−38.8
±0.00	−28.5	−32.8	−36.7	−43.3
+0.50 %-Pkt.	−33.6	−37.7	−41.3	−47.5
+1.00 %-Pkt.	−38.4	−42.2	−45.6	−51.4

Projekt-NPV Mix · Mio CHF

Δ Diskontsatz / Δ Exit-Kap.satz	+0.00	+0.25	+0.50	+1.00
−1.00 %-Pkt.	1.5	−0.3	−2.0	−5.0
−0.50 %-Pkt.	−2.3	−4.1	−5.6	−8.4
±0.00	−5.9	−7.6	−9.1	−11.6
+0.50 %-Pkt.	−9.3	−10.9	−12.3	−14.7
+1.00 %-Pkt.	−12.5	−14.0	−15.3	−17.5

Zeilen: Verschiebung Diskontsatz · Spalten: Zuschlag auf den Exit-Kapitalisierungssatz. Ein negativer NPV heisst, dass der eingebrachte Landwert bei der Renditeanforderung nicht voll verdient wird; für die Bank massgebend sind Belehnung und Kapitaldienst.

DSCR 2034 Bestand

Zins / NOI-Abschlag	0 %	−10 %	−20 %	−30 %
1.50 %	2.58x	2.32x	2.06x	1.80x
2.25 %	1.98x	1.78x	1.59x	1.39x
3.00 %	1.61x	1.45x	1.29x	1.13x
4.00 %	1.29x	1.16x	1.03x	0.90x
5.00 %	1.07x	0.97x	0.86x	0.75x

Gelb unter 1.40x, rot unter dem Covenant 1.25x.

Verkaufspreis-Stress Mix

Verkaufspreis	Erlöse netto	Saldo 2032	LTV 2033	DSCR 2034
±0 %	106.3	1.7	2.3 %	> 20x
−10 %	95.6	12.3	16.8 %	9.16x
−20 %	85.0	22.9	31.4 %	4.91x
−30 %	74.4	33.5	46.0 %	3.35x

Tiefere Erlöse aus Villette I und II erhöhen den Kreditsaldo; der Kapitaldienst bleibt auch bei −30 % gedeckt.

Risiken

Risiken und Massnahmen

beobachten
Absorption Wohnen und Gewerbe
Erstvermietung dauert länger, höherer Ausfall.
Massnahme: Etappierung A → B/D → C, Vorvermietung vor Baustart, Erstvermietungsabschlag im DCF.
hoch
Refinanzierungslücke 2032
9.9 Mio über 60 % LTV im Szenario Bestand.
Massnahme: Zusätzliches Eigenkapital, Übergangsamortisation 2031–2033 oder Teilverkauf (Mix).
beobachten
Kreditlimit
Peak 107.3 Mio liegt 0.82 Mio über dem Limit von 65 % LTC (kapitalisierte Bauzinsen).
Massnahme: Bauzinsen laufend aus Eigenmitteln bedienen oder Limit inkl. Zinsreserve vereinbaren.
beobachten
Zinsanstieg
DSCR 2034 bei 4 % Zins 1.29x, bei 5 % 1.07x.
Massnahme: Zinsabsicherung für die Konsolidierung, Covenant 1.25x.
mittel
Baukosten
±15 % Baukosten entsprechen rund ±15 Mio EK.
Massnahme: Kostenvoranschläge je Phase (Villette I nach BKP), TU-Offerte Campus, Reserven.
mittel
Zonenänderung Villette II
Phase C verzögert sich oder wird kleiner.
Massnahme: Phase C zuletzt; A, B und D tragen die Finanzierung eigenständig.
mittel
Betrieb Eventsaal und öffentliche TG
Rund 12 % des Sollertrags aus Eventsaal und öffentlicher TG; 61 % der TG-Erträge stammen aus ABB-Tageskarten.
Massnahme: Betreiber- und Rahmenvertrag ABB, Kap.satz mit Risikozuschlag.

Nächste Schritte

Q4 2026
Bankgespräche
Term Sheet für Baukredit und Konsolidierung auf Basis dieses Dossiers.
Q1 2027
Bewilligung Villette I
Kostenvoranschlag nach BKP bankentauglich; Start Vorvermietung, Gespräche mit Betreiber Eventsaal und ABB.
Q2 2027
Baueingaben Phasen B und D
Entscheid Strategie Bestand oder Mix.
Q1 2028
Baustart Villette I
Erste Kreditziehung; Zonenänderung Villette II läuft parallel.

Annahmen, Quellen und Autoren

Grundlagen der Berechnung

Bewertung

Bewertungsstichtag	30.09.2026
Betrachtung	2026–2040, jährlich
Nettokapitalisierungssatz Portfolio	4.09 %
Mietwachstum p.a.	0.88 %
Zuschlag Projektrisiko	1.00 %
Diskontsatz Projekt nominal	5.97 %
Zuschlag Exit-Kapitalisierungssatz	0.15 %
Terminal Value	NOI 2041 ÷ (Kap.satz + Exit-Zuschlag)

Finanzierung

Mindest-Eigenkapital	35 %
Kreditlimit Baukredit (LTC)	65 %
Zinssatz all-in	2.25 %
Hypothek (LTV auf Ertragswert)	60 %
Amortisation	1.0 % ab 2033
Covenant DSCR	1.25x
Land als Sacheinlage	46.1 Mio CHF
Nebenkosten Planung arealweit	1.5 Mio CHF

Erstellungskosten nach Volumen: UG CHF 500/m³ für alle Baufelder, oberirdisch der Kennwert je Baufeld (Concierge ACE 700 CHF/m³). Planungsbudget 10 Mio in der EK enthalten. Nicht enthalten: Pläne, Steuern, heutige Bestandeserträge und -belastungen, Transaktionskosten. Indikative Berechnung, kein Schätzungsgutachten und keine Kreditprüfung.

Quellen

Wasserschlosspark Gesamtmodell mit Concierge ACE, Urbanstreet, 28.09.2026 (Kennwerte, Renditebewertung, Residualwert, Phasen)
Übersichtstabelle Kennwerte WSP, bereinigte Fassung 28.09.2026 · Budgetplanung und Verkaufswert · Bauablauf 17.09.2026
Fahrländer Partner AG: Gemeindecheck Wohnen und Geschäft Untersiggenthal, Q3 2026
Kostenvoranschlag Villette I Rev. 2, 17.09.2026

Autoren

Patrick Hüppi

Dipl. Arch. ETH/SIA, Executive MBA HSG

Timothy Traub

Mitglied der Geschäftsleitung · Planung

Marlon Lehner

Mitglied der Geschäftsleitung · Vermarktung

Unterlagen

Finanzierungsdossier PDF Präsentation PPTX DCF-Berechnung Excel